Ugrás a tartalomhoz
Okosan élek

Albérlet vagy lakásvásárlás

Hasonlítsd össze a bérlés és a hitelből vásárlás teljes költségét és a végén megmaradó vagyont – a saját feltételezéseiddel, három forgatókönyvben.

Ingatlan Szabályok ellenőrizve:

Ft
Ft
%
év
Ft

Ügyvéd, földhivatali díj, költözés: a saját becslésed.

Ft/hó

Csak az, ami a bérlőt nem terheli (a rezsit mindkét oldalon azonosnak vesszük).

Ft/hó
%
%

Feltételezés, nem előrejelzés.

%

Ha kamatadó terheli, add meg a 28%-kal csökkentett hozamot.

év
%-pont

A lakásár-növekedést és a hozamot ellentétes irányba mozgatjuk ennyivel.

Eredmény

Vagyon a végén – vásárlás

114 678 188 Ft

20 év után, alap forgatókönyv

Vagyon a végén – bérlés

50 389 624 Ft

különbség: 64 288 564 Ft

Teljes lakhatási költség

81 346 702 Ft / 71 422 461 Ft

vásárlás / bérlés 20 év alatt

A vásárlásnál és a bérlésnél felhalmozott vagyon az idő függvényében020 M40 M60 M80 M100 M120 M02468101214161820idő (év)Vagyon a vásárlásnál (lakás − hitel + befektetés)Vagyon a bérlésnél (befektetés)
A vonalak metszéspontja az az év, amikortól a vásárlásnál nagyobb a vagyon (ha van ilyen). Az induló pont: a vásárlásnál a lakás ára − hitel, a bérlésnél az induló kiadás befektetve.
Hitel összege 40 000 000 Ft ár − 8 000 000 Ft önerő
32 000 000 Ft
Havi hitelrészlet 7% kamat, 20 év
248 096 Ft
Vagyonszerzési illeték kedvezmény nélkül a forgalmi érték 4%-a (Itv. 19. §)
1 600 000 Ft
Fizetendő illeték kedvezmény nélkül
1 600 000 Ft
Egyéb vásárlási költség
300 000 Ft
Induló kiadás vásárláskor (önerő + illeték + költség) ugyanezt az összeget fekteti be a bérlő az elején
9 900 000 Ft
Teljes lakhatási költség 20 év alatt – vásárlás induló kiadás + hitelrészletek + fenntartás (alap forgatókönyv)
81 346 702 Ft
Teljes lakhatási költség 20 év alatt – bérlés a növekvő bérleti díjak összege
71 422 461 Ft
Lakás értéke a végén 20 év, 5 %/év
106 131 908 Ft
Hitel maradéka a végén
0 Ft
Vagyon a végén – vásárlás lakásérték − hitelmaradék + a megtakarított különbözet befektetése
114 678 188 Ft
Vagyon a végén – bérlés az induló összeg és a havi különbözetek befektetése, 6 % hozammal
50 389 624 Ft
Különbség (vásárlás − bérlés)
64 288 564 Ft
Forgatókönyv: Bérlésnek kedvező (lakásár 3 %/év, hozam 8 %) vagyon vásárlásnál 81 324 718 Ft, bérlésnél 71 574 896 Ft – a vásárlás vagyona nagyobb
9 749 822 Ft
Forgatókönyv: Alap (lakásár 5 %/év, hozam 6 %) vagyon vásárlásnál 114 678 188 Ft, bérlésnél 50 389 624 Ft – a vásárlás vagyona nagyobb
64 288 564 Ft
Forgatókönyv: Vásárlásnak kedvező (lakásár 7 %/év, hozam 4 %) vagyon vásárlásnál 162 835 994 Ft, bérlésnél 35 302 491 Ft – a vásárlás vagyona nagyobb
127 533 503 Ft
A vásárlás vagyona először meghaladja a bérlését alap forgatókönyv
2. év végén

A modell feltételezéseken alapul (lakásár-növekedés, bérleti díj növekedése, hozam), amelyek nem előrejelzések; a forgatókönyvek ezek bizonytalanságát mutatják. Az eredmény csak számítás, nem tanács.

Nincs benne az eladáskori költség, a lakásvásárlási támogatások és kamattámogatások, a kaució, az ingatlanadó és a bérbeadói kockázat. A rezsit mindkét oldalon azonosnak vesszük. A fenntartási költség a bérleti díjjal azonos ütemben nő.

Hogyan jött ki ez az eredmény? – a számítás lépései

  1. 1. Hitelrészlet (annuitás)

    PMT = hitel · i / (1 − (1 + i)^−n) = 32 000 000 · i / (1 − (1 + i)^−240); i = 7% / 12

    = 248 096 Ft

  2. 2. Induló kiadás

    önerő + illeték + egyéb = 8 000 000 + 1 600 000 + 300 000

    = 9 900 000 Ft

  3. 3. Havi különbözet befektetése

    D(t) = hitelrészlet + fenntartás(t) − bérleti díj(t); ha D > 0 a bérlő, ha D < 0 a vásárló fekteti be; a befektetés havonta × (1 + j), j = (1 + 0,06)^(1/12) − 1

    = havonta ismétlődik

  4. 4. Lakásérték a végén

    ár × (1 + lakásár-növekedés)^évek = 40 000 000 × 1,05^20

    = 106 131 908 Ft

  5. 5. Vagyon a végén

    vásárlás: érték − hitelmaradék + befektetés; bérlés: befektetés

    = 114 678 188 Ft vs. 50 389 624 Ft

Évenkénti bontás (alap forgatókönyv)
ÉvBérleti díj (Ft/év)Vásárlói kiadás (Ft/év)LakásértékHitelmaradékVagyon: vásárlásVagyon: bérlés
1. év2 160 0003 337 14842 000 00031 238 73610 761 26411 703 179
2. év2 268 0003 355 14844 100 00030 422 44013 677 56013 522 100
3. év2 381 4003 374 04846 305 00029 547 13416 757 86615 353 084
4. év2 500 4703 393 89348 620 25028 608 55220 011 69817 192 003
5. év2 625 4943 414 73051 051 26327 602 12023 449 14219 034 235
6. év2 756 7683 436 60953 603 82626 522 93327 080 89320 874 629
7. év2 894 6073 459 58256 284 01725 365 73130 918 28622 707 456
8. év3 039 3373 483 70459 098 21824 124 87634 973 34224 526 362
9. év3 191 3043 509 03262 053 12922 794 31839 258 81026 324 318
10. év3 350 8693 535 62665 155 78521 367 57543 788 21028 093 561
11. év3 518 4123 563 55068 413 57419 837 69248 575 88329 825 541
12. év3 694 3333 592 87071 834 25318 197 21353 741 26331 615 073
13. év3 879 0503 623 65675 425 96616 438 14559 360 64133 511 978
14. év4 073 0023 655 98279 197 26414 551 91365 468 90835 522 696
15. év4 276 6523 689 92383 157 12712 529 32572 103 46737 654 058
16. év4 490 4853 725 56287 314 98410 360 52579 304 40139 913 302
17. év4 715 0093 762 98391 680 7338 034 94187 114 66142 308 100
18. év4 950 7603 802 27596 264 7695 541 24195 580 26644 846 586
19. év5 198 2983 843 531101 078 0082 867 271104 750 51047 537 381
20. év5 458 2123 886 850106 131 9080114 678 18850 389 624

Mit számol az albérlet vagy lakásvásárlás kalkulátor?

A kalkulátor N éven át követi két lakhatási út pénzügyi hatását: a hitelből történő lakásvásárlást és az albérletet. Megadod a lakás árát, az önerőt, a hitel kamatát és futamidejét, a vásárlás mellékköltségeit, a fenntartást, a bérleti díjat és annak növekedését, a lakásár-növekedést és a megtakarításod hozamát. Eredményül megkapod a teljes lakhatási költséget mindkét útra, a végén megmaradó vagyont, három forgatókönyvet, évenkénti táblázatot és vonaldiagramot.

Hogyan számolunk?

  1. Vásárlás induló kiadása: önerő + vagyonszerzési illeték + egyéb vásárlási költség. Az illetéket a meglévő ingatlan-illetékkalkulátor szabálya adja (alapesetben 4%).
  2. Hitelrészlet: annuitás a (ár − önerő) összegre, a megadott kamattal és futamidővel.
  3. Havi kiadás: a vásárlónak a hitelrészlet és a fenntartás (ez évente a bérleti díjjal azonos ütemben nő), a bérlőnek a bérleti díj, amely évente nő.
  4. Befektetés: a bérlő az induló összeget az elején befekteti; ha a vásárlás havi kiadása nagyobb, a különbözetet is a bérlő fekteti be, ha a bérlés drágább, akkor a vásárló. A befektetés havi hozama az éves hozamból számolt egyenértékű érték.
  5. Vagyon a végén: vásárlásnál lakásérték − hitelmaradék + befektetés, bérlésnél a befektetés. A lakásérték ár · (1 + lakásár-növekedés)évek.
  6. Forgatókönyvek: az alap mellett a lakásár-növekedést és a hozamot a megadott százalékponttal ellentétes irányba mozgatjuk (bérlésnek kedvező: lassabban nő a lakásár, magasabb a hozam; vásárlásnak kedvező: fordítva).
vagyon (vásárlás) = ár · (1 + g)^év − hitelmaradék + befektetés
vagyon (bérlés) = induló kiadás és havi különbözetek befektetve
teljes költség = induló kiadás + Σ (hitelrészlet + fenntartás) ill. Σ bérleti díj

Miért így számolunk?

  • Illeték. Az ingatlan adásvétel vagyonszerzési illetéke az Itv. 19. § szerint a forgalmi érték 4%-a ingatlanonként 1 milliárd forintig; a fiatal első lakásszerzők (legfeljebb 50%-os kedvezmény 15 millió Ft-ig) és az új lakás vásárlói (15 millió Ft-ig mentesség, 30 millió Ft-ig részleges kedvezmény) esetét a kalkulátor az Itv. 26. §-a szerint a meglévő illetékkalkulátor logikájával számolja. Egyéb kedvezményeket (pl. lakáscsere) nem vesz figyelembe.
  • Mi a te feltételezésed? Az egyéb vásárlási költség, a fenntartás, a bérleti díj, a lakásár-növekedés és a hozam mind saját becslés. A kalkulátor ezekre nem ad hivatalos értéket, és nem előrejelez.
  • Miért fektetünk be? Mert a két út pénzáramai eltérnek: a pénznek időértéke van. Ha a bérlés havonta olcsóbb, a megspórolt pénz a bérlőnél marad, és hozamot termel. A két vagyon így ugyanazon az alapon hasonlítható össze.

Az ábráról

A vonaldiagram az alap forgatókönyv vagyonát mutatja évenként. Az egyik vonal a vásárlás (lakás − hitel + befektetés), a másik a bérlés vagyona. A vásárlás vonala alacsonyabbról indul (a lakás ára mínusz a hitel az önerő; az illeték és a költségek elvesznek), a metszéspont az az év, amikortól a vásárlás vagyona nagyobb.

Számolási példák

  • Alapadatok: 40 000 000 Ft lakás, 8 000 000 Ft önerő, 7% kamat, 20 év hitel; bérleti díj 180 000 Ft/hó, mindkét díj 5%-kal nő évente, fenntartás 30 000 Ft/hó, lakásár +5%/év, hozam 6%. Hitel 32 000 000 Ft, havi részlet 248 096 Ft, az illeték 1 600 000 Ft, az induló kiadás 9 900 000 Ft. 20 év alatt a vásárlás összes kiadása 81 346 702 Ft, a bérlésé 71 422 461 Ft; a végén a lakás 106 131 908 Ft, a vagyon vásárlásnál 114 678 188 Ft, bérlésnél 50 389 624 Ft. A forgatókönyvekben a különbség (vásárlás − bérlés) 9 749 822 Ft (bérlésnek kedvező), 64 288 564 Ft (alap) és 127 533 503 Ft (vásárlásnak kedvező).
  • Nincs lakásár-növekedés (0%): a többi változatlan mellett a vásárlás vagyona 48 546 280 Ft, a bérlésé 50 389 624 Ft: a bérlés előnye 1 843 344 Ft.

Mire figyelj még?

  • Az eladáskori költség, az ingatlanadó, a kamattámogatások, a kaució és a bérbeadó általi felmondás kockázata nincs a modellben.
  • A rezsit mindkét oldalon azonosnak vesszük, a fenntartás csak a tulajdonosi plusz költség.
  • Ha a hozam negatív vagy a lakásár csökken, a kalkulátor akkor is számol; a tartomány −20%-tól 30%-ig állítható.
  • A számítás döntési segédlet, nem tanács; az eredmény érzékeny a feltételezésekre, ezért játssz a forgatókönyvekkel.

Gyakori kérdések

Hogyan hasonlítja össze a kalkulátor a bérlést és a vásárlást?

Mindkét oldalnak ugyanannyi pénze van lakhatásra. A vásárló az önerőt, az illetéket és az egyéb vásárlási költséget fizeti be, majd havonta a hitelrészletet és a fenntartást. A bérlő ugyanazt az induló összeget befekteti, és havonta a bérleti díjat fizeti; ha a bérlés olcsóbb, a különbözetet is befekteti (és fordítva, a vásárló fekteti be a különbözetet, ha a bérlés drágább). Az év végén a vagyont hasonlítjuk össze.

Mit tartalmaz a vásárlás mellékköltsége?

A vagyonszerzési illetéket (alapesetben a vételár 4%-a, a hatályos Itv. szerint, a fiatalok és az új lakás kedvezménye külön választható), és az általad megadott egyéb költséget (ügyvéd, földhivatali díj, költözés). Az egyéb költség a te saját becslésed.

Miért számít a hozam?

Mert a bérlő az önerőt és a megtakarított különbözetet befekteti. Minél magasabb a hozam, annál jobban jár a bérlés; minél gyorsabban nő a lakás ára, annál jobban jár a vásárlás. A három forgatókönyv ezt a két feltételezést mozgatja ellentétes irányban.

Mi nincs benne a számításban?

Az eladáskori költségek (ügynök, esetleges adó), a kamat- és adókedvezmények, a lakáshitel kamattámogatása, a bérleti kaució, a bérbeadó általi felmondás kockázata, illetve a lakás kényelmi és biztonsági értéke. Ezek a döntésnél fontosak lehetnek, de a kalkulátor csak a pénzügyi oldalt modellezi.

Hiteles források

A számítás alapjait az alábbi hivatalos és szakmai forrásokból ellenőriztük, 2026. október 19.-i állapot szerint.

Fontos: a kalkulátor tájékoztató jellegű, az eredmény nem minősül adó-, jogi vagy pénzügyi tanácsadásnak, és nem kötelezi sem a munkáltatót, sem a bankot, sem a hatóságot. Egyedi esetben a hivatalos számítást a munkáltató, a NAV, a bank vagy az illetékes hatóság végzi. Hibát találtál, vagy hiányzik valami? Írj nekünk.

További kalkulátorok