Ugrás a tartalomhoz
Okosan élek

Ingatlan vagyonszerzési illeték kalkulátor

Számold ki, mennyi illetéket kell fizetned ingatlan vásárlásakor, ajándékozásakor vagy öröklésekor – a kedvezményekkel együtt.

Ingatlan Szabályok ellenőrizve:

Ft

Vásárlásnál a vételár, ha az nem alacsonyabb a piaci értéknél.

Eredmény

Fizetendő vagyonszerzési illeték

1 200 000 Ft

Kedvezmény nélküli illeték

1 200 000 Ft

Az illeték aránya az értékhez

4 %

Forgalmi érték
30 000 000 Ft
Illeték kedvezmény nélkül 4% × forgalmi érték
1 200 000 Ft
Fizetendő illeték
1 200 000 Ft

A lakáscserére és másik lakás eladására, a családi otthonteremtési kedvezményre és a további mentességekre külön szabályok vonatkoznak (Itv. 21., 26. §), ezeket a kalkulátor nem veszi figyelembe. A végleges összeget a NAV fizetési meghagyása tartalmazza.

Hogyan jött ki ez az eredmény? – a számítás lépései

  1. 1. Az illeték alapmértéke (Itv. 19. § (1))

    illeték = forgalmi érték × 4% = 30 000 000 × 0,04

    = 1 200 000 Ft

Mit számol a vagyonszerzési illeték kalkulátor?

Ingatlan megszerzésekor – vásárláskor, ajándékozáskor vagy öröklésekor – illetéket kell fizetni az államnak, kivéve, ha mentesség vagy kedvezmény jár. A kalkulátor megmutatja, mennyi a fizetendő illeték, mennyi lenne kedvezmény nélkül, és melyik szabály alapján jött ki az eredmény. A jogszabályi alap az 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről (Itv.).

Hogyan számolunk?

1. Adásvétel (visszterhes vagyonátruházás)

Az illeték a megszerzett ingatlan terhekkel nem csökkentett forgalmi értékéből számolódik (Itv. 19. § (1)):

1 milliárd Ft-ig: illeték = érték × 4%
1 milliárd Ft felett: 40 000 000 + (érték − 1 milliárd) × 2%
legfeljebb ingatlanonként 200 000 000 Ft

A 200 millió forintos felső határt 9 milliárd forintos értéknél éri el az illeték (40 millió + 2% × 8 milliárd = 200 millió).

2. Ajándékozás és öröklés

Az illeték alapja a tiszta érték: a forgalmi érték csökkentve a terhekkel (az ingatlant terhelő adósság, haszonélvezeti jog), az Itv. 13. §-a szerint. Az illeték mértéke lakás ingyenes szerzésénél 9%, egyéb ingatlannál 18% (Itv. 12. §).

illeték = (forgalmi érték − terhek) × 9% (lakás) vagy 18% (egyéb ingatlan)

Kedvezmények és mentességek, amelyeket a kalkulátor figyelembe vesz

  • Új lakás vállalkozótól – 15 millió forintig illetékmentes (Itv. 26. § (1) f)). Ha az új lakás forgalmi értéke legfeljebb 30 millió forint, és másik lakástulajdon eladását nem igazolod, akkor nem kell megfizetned azt az összeget, amely 15 millió forintos forgalmi értéknél járna. Példa: 25 millió Ft-os új lakásnál az illeték 4% × 25 000 000 − 4% × 15 000 000 = 400 000 Ft.
  • Fiatalok első lakása (Itv. 26. § (6)): az illetékkötelezettség keletkezésekor 35. életévét be nem töltött személy az első lakástulajdonának megszerzésekor az illeték 50%-ig terjedő kedvezményére jogosult, ha az egész lakás forgalmi értéke legfeljebb 15 millió forint. Első lakástulajdont szerzőnek az számít, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona (26. § (9)). A kalkulátor a legnagyobb, 50%-os kedvezménnyel számol.
  • Közeli hozzátartozók közötti ingyenes szerzés: ajándékozásnál mentes az ajándékozó házastársa, egyenes ági rokona (szülő, gyermek, nagyszülő, unoka) és testvére által szerzett ajándék (17. § (1) p), w)); öröklésnél az örökhagyó egyenes ági rokona, túlélő házastársa és testvére által szerzett örökrész (16. § (1) i), j)).

Mit nem vesz figyelembe a kalkulátor?

A jogszabály további, speciális kedvezményeket is ismer, például a lakáscserére és a másik lakás eladására vonatkozó különbözeti szabályt (Itv. 21. §, 26. § (1) y)), a lakóház építésére alkalmas telek mentességét, ha négy éven belül lakóházat építesz (26. § (1) a)), a családi otthonteremtési kedvezménnyel vagy CSOK Plusz kölcsönnel vásárolt lakás mentességét (26. § (1a) f)), valamint az öröklésnél a mostoha- és nevelt gyermek 20 millió forintos mentességét. Ezekről a NAV-nál vagy ügyvédnél érdemes érdeklődni. Az Otthon Start programra az illetéktörvény önmagában nem ad mentességet, az ahhoz kapcsolódó kedvezményt más jogcím (pl. életkor vagy CSOK Plusz) alapozhatja meg.

Miért az illeték alapja a forgalmi érték?

Az illeték alapja nem feltétlenül a szerződésben szereplő vételár, hanem az ingatlan forgalmi értéke: az az érték, amely a vagyontárgy eladásakor, az illetékkötelezettség keletkezésekor általában elérhető árként (Itv. 102. §). A forgalmi értéket az állami adóhatóság állapítja meg, és ha a szerződés szerinti vételár alacsonyabb a piaci értéknél, a NAV a magasabbat veheti alapul (69. §). Az illetéket a vagyonszerző fizeti (27. §); az illetékfizetési kötelezettség a szerződés megkötésekor keletkezik, a NAV fizetési meghagyást küld.

Kerekítés

Az Itv. a vagyonszerzési illeték forintra kerekítésére nem ad kifejezett szabályt; a kalkulátor egész forintra kerekít (0,5-től felfelé). A pontos összeget a NAV fizetési meghagyása tartalmazza.

Számolási példák

  • 30 000 000 Ft-os lakás vásárlása, kedvezmény nélkül: 4% × 30 000 000 = 1 200 000 Ft.
  • 1,2 milliárd Ft-os ingatlan: 40 000 000 + 2% × 200 000 000 = 44 000 000 Ft.
  • 10 milliárd Ft-os ingatlan: 40 000 000 + 2% × 9 000 000 000 = 220 000 000 → a felső határ miatt 200 000 000 Ft.
  • 14 000 000 Ft-os lakás, 34 éves első lakásszerző: alapmérték 560 000 Ft, 50%-os kedvezménnyel 280 000 Ft.
  • 40 000 000 Ft-os lakás ajándékozása nem rokonnak: 9% × 40 000 000 = 3 600 000 Ft; gyermeknek, szülőnek, házastársnak, testvérnek 0 Ft.
  • Örökölt lakás 40 000 000 Ft értékben, 10 000 000 Ft teherrel, nem hozzátartozó örökös: tiszta érték 30 000 000 Ft × 9% = 2 700 000 Ft.

Gyakori kérdések

Mennyi az illeték lakásvásárláskor 2026-ban?

Az általános mérték a forgalmi érték 4%-a ingatlanonként 1 milliárd forintig, az e feletti rész után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint (Itv. 19. § (1)). Egy 30 millió forintos lakás illetéke így 1 200 000 Ft – ha nem jár kedvezmény.

Ki fizeti az illetéket?

Az illetéket a vagyonszerző fél, vagyis általában a vevő fizeti (Itv. 27. §). Az illetékfizetési kötelezettség a szerződés megkötésének napján keletkezik; a NAV fizetési meghagyást küld, amelyet az ingatlanügyi hatóságnál kell bejelenteni.

Mi számít forgalmi értéknek?

A forgalmi érték az az érték, amely a vagyontárgy eladásakor, az illetékkötelezettség keletkezésekor általában elérhető árként (Itv. 102. §). Ha a szerződés szerinti vételár alacsonyabb, a NAV a magasabb forgalmi értéket is megállapíthatja.

Mikor illetékmentes az ajándékozás és az öröklés?

Mentes az ajándékozási illeték alól az ajándékozó házastársa, egyenes ági rokona (szülő, gyermek, nagyszülő, unoka) és testvére által szerzett ajándék (Itv. 17. § (1) p), w)). Öröklésnél mentes az örökhagyó egyenes ági rokona, túlélő házastársa és testvére által szerzett örökrész (Itv. 16. § (1) i), j)). Más esetben a lakás után 9%, az egyéb ingatlan után 18% az illeték.

Hiteles források

A számítás alapjait az alábbi hivatalos és szakmai forrásokból ellenőriztük, 2026. október 19.-i állapot szerint.

Fontos: a kalkulátor tájékoztató jellegű, az eredmény nem minősül adó-, jogi vagy pénzügyi tanácsadásnak, és nem kötelezi sem a munkáltatót, sem a bankot, sem a hatóságot. Egyedi esetben a hivatalos számítást a munkáltató, a NAV, a bank vagy az illetékes hatóság végzi. Hibát találtál, vagy hiányzik valami? Írj nekünk.

További kalkulátorok