Ugrás a tartalomhoz
Okosan élek

Lakáskiadás adózása 2026

Add meg a bérleti díjat és a költségeidet: kiszámoljuk az adóalapot, az szja-t és az adózás utáni bevételt a két elszámolási móddal.

Ingatlan Szabályok ellenőrizve:

Ft/hó

A bérleti díj és minden fix összegű térítés (pl. rezsi-átalány, közös költség), a pontos mérőóra szerint áthárított közüzemi díj nélkül.

hónap
Ft/hó

Csak a mérőórák szerinti tényleges fogyasztásra áthárított díj nem bevétel (Szja tv. 17. § (3a)); a fix összegű rezsi-átalány bevétel, azt írd a bérleti díjhoz.

Ft/év

Javítás, karbantartás, közös költség, biztosítás, ingatlanadó, hirdetés, könyvelés – számlával igazolva, csak a kiadott időszakra eső rész. Értékcsökkenést ne ide írj.

Ft

Igazolt beszerzési ár telek nélkül, plusz számlával igazolt értéknövelő beruházás (Szja tv. 11. sz. melléklet II. 2. c)). 0 = nem számolsz el értékcsökkenést.

Eredmény

Szja a bérbeadás után

324 000 Ft

adóalap: 2 160 000 Ft

Adózás utáni bevétel

2 076 000 Ft

a bevétel 86,5%-a

Kedvezőbb mód

tételes költség

24 000 Ft különbség

Bérleti díj bevétel 200 000 Ft × 12 hónap
2 400 000 Ft
Áthárított közüzemi díj nem bevétel (Szja tv. 17. § (3a)), ezért az adóalapban sem szerepel – és költségként sem vonható le
300 000 Ft
10% költséghányad igazolás nélkül elszámolható; a számlák nem kellenek, de a tételes költséget ilyenkor nem vonhatod le
−240 000 Ft
Értékcsökkenés 10% költséghányadnál az értékcsökkenést elszámoltnak kell tekinteni, külön nem vonható le (Szja tv. 18. § (3))
0 Ft
Adóalap (jövedelem) bevétel − elszámolt költség
2 160 000 Ft
Személyi jövedelemadó (15%) Szja tv. 8. § (1); az effektív terhelés a bevétel 13,5%-a
−324 000 Ft
Szociális hozzájárulási adó az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem nem szocho-köteles (Szocho tv. 5. § (1) h))
0 Ft
Társadalombiztosítási járulék a magánszemély bérbeadó e jogcímen nem biztosított; a Tbj. 6. §-a a bérbeadót nem sorolja a biztosítottak közé
0 Ft
Adózás utáni bevétel bevétel − szja, a tényleges kiadásaid levonása előtt
2 076 000 Ft
Megmaradó pénz a tényleges költségek után adózás utáni bevétel − a megadott igazolt költségek (400 000 Ft); az értékcsökkenés nem pénzkiadás, ezért nem szerepel
1 676 000 Ft
Becsült negyedéves adóelőleg az éves adó negyede; a negyedévet követő hónap 12-ig, 10 ezer Ft összesített előleg alatt nem kell fizetni (Szja tv. 46. § (9))
81 000 Ft

A tételes költségelszámolás 24 000 Ft-tal kevesebb adót eredményez, ha a megadott költségeket számlával igazolni tudod.

Az elszámolási módot az adóévben minden önálló tevékenységből származó bevételre azonosan kell alkalmazni (Szja tv. 18. § (2)).

Magánszemély bérbeadónak számol a kalkulátor. Egyéni vállalkozóként, cégen keresztül vagy tételes átalányadózással (pl. szálláshely-szolgáltatás) másképp adózik a bevétel; a KATA az ingatlan-bérbeadásnál nem választható, a KIVA csak társasági formáknak.

A közös tulajdonban lévő lakás bérbeadásánál a jövedelem a tulajdoni hányadok arányában adózik (Szja tv. 3. § (6)): a bérleti díjnak csak a te részed szerepeljen a bevételnél.

Nem vizsgált: az áfa kérdése, a helyi adók, a lakás értékesítésekor fizetendő adó, az idegenforgalmi adó, valamint az, hogy a megadott költségek elismert költségnek minősülnek-e (Szja tv. 3. számú melléklet). A hónapokra arányosított értékcsökkenés közelítés; a törvény naponkénti (365-öd) arányosítást ír elő.

Hogyan jött ki ez az eredmény? – a számítás lépései

  1. 1. Az adóévi bevétel (a bérlőre áthárított rezsi nélkül)

    200 000 × 12

    = 2 400 000 Ft

  2. 2. 10% költséghányad (igazolás nélkül)

    2 400 000 × 10%

    = 240 000 Ft

  3. 3. Adóalap (jövedelem)

    2 400 000 − 240 000

    = 2 160 000 Ft

  4. 4. Személyi jövedelemadó 15%

    2 160 000 × 15%

    = 324 000 Ft

  5. 5. Adózás utáni bevétel

    2 400 000 − 324 000

    = 2 076 000 Ft

A két elszámolási mód összehasonlítása
10% költséghányadTételes költségelszámolás
Bevétel2 400 000 Ft2 400 000 Ft
Elszámolt költség240 000 Ft400 000 Ft
Adóalap2 160 000 Ft2 000 000 Ft
Szja (15%)324 000 Ft300 000 Ft
Adózás utáni bevétel2 076 000 Ft2 100 000 Ft

Mit számol a lakáskiadás adózása kalkulátor?

A kalkulátor azt számolja ki, mennyi személyi jövedelemadót fizet magánszemélyként lakást kiadó bérbeadó 2026-ban, és mennyi marad a bérleti díjból adózás után. Egyszerre mutatja a 10%-os költséghányad (számlák nélkül) és a tételes költségelszámolás (számlákkal és értékcsökkenéssel) eredményét, hogy lásd, melyik kedvezőbb. A bérlőre áthárított közüzemi díjat külön kezeli, mert az nem bevétel.

Hogyan számolunk?

  1. Bevétel: a havi bérleti díj × a kiadott hónapok. A mérőórák szerint pontosan áthárított közüzemi díj nem része a bevételnek.
  2. Költséghányad módszer: a bevétel 10%-a igazolás nélkül levonható, az adóalap a bevétel 90%-a.
  3. Tételes módszer: az igazolt költségek és az épület értékcsökkenése vonható le, legfeljebb a bevétel mértékéig. Az értékcsökkenés az épület értéke × leírási kulcs (2%, 3% vagy 6%) × a kiadott hónapok / 12 × a bérbeadott terület aránya.
  4. Szja: az adóalap 15%-a.
  5. Adózás utáni bevétel: a bevétel − szja. A kalkulátor a tényleges költségeid levonása utáni megmaradó pénzt is kiírja.
adóalap = bevétel − költség (10% költséghányad VAGY igazolt költség + értékcsökkenés)
szja = adóalap × 15%
adózás utáni bevétel = bevétel − szja

Miért így számolunk?

  • Jogszabályi alap. A bérbeadás önálló tevékenység (Szja tv. 16. § (1), (3) b)), a jövedelmet a bevételből a 17. § szerint kell megállapítani: tételes költségelszámolással, vagy a bevétel 10%-át kitevő költséghányaddal (17. § (3) b)). Az szja kulcsa 15% (8. § (1)).
  • Egyféle mód egy évben. Az elszámolási módot az adóévben valamennyi önálló tevékenységből származó bevételre azonosan kell alkalmazni (18. § (2)). A 10% költséghányad mellett az értékcsökkenést elszámoltnak kell tekinteni, külön nem vonható le (18. § (3)).
  • Áthárított rezsi. Ingatlan bérbeadásánál nem bevétel az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott szolgáltatásnak (különösen a közüzemi szolgáltatásnak) az igénybevétellel arányosan áthárított díja (17. § (3a)). A NAV szerint ez csak akkor igaz, ha a bérlő a mérőórák szerinti pontos összeget fizeti. A fix összegű rezsi-átalány vagy a közös költség bevétel.
  • Értékcsökkenés. Az épület leírási kulcsa a szerkezet szerint 2% (hosszú), 3% (közepes) vagy 6% (rövid élettartamú) a 11. számú melléklet szerint; alapja az igazolt beszerzési ár telek nélkül, plusz az igazolt értéknövelő beruházás. Ha a bérbeadás nem egész évre vagy nem a teljes alapterületre vonatkozik, időarányos és területarányos rész számolható el.
  • Járulékok. Szociális hozzájárulási adót az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után nem kell fizetni (Szocho tv. 5. § (1) h)). Társadalombiztosítási járulékot a Tbj. a magánszemély bérbeadóra nem ír elő.
  • Adóelőleg. Negyedévente, a negyedévet követő hónap 12-ig kell fizetni, ha az adóév eleje óta összesített előleg meghaladja a 10 ezer forintot (Szja tv. 46. § (9)).

Számolási példák

  • Alapeset: 200 000 Ft/hó, 12 hónap, bevétel 2 400 000 Ft. 10% költséghányaddal az adóalap 2 160 000 Ft, az szja 324 000 Ft, adózás utáni bevétel 2 076 000 Ft (a bevétel 13,5%-a az adó). Negyedévente kb. 81 000 Ft előleg.
  • Tételes elszámolás: 400 000 Ft igazolt költség és 30 millió Ft értékű, 2%-os leírású épület. Az értékcsökkenés 600 000 Ft, az elszámolt költség 1 000 000 Ft, az adóalap 1 400 000 Ft, az szja 210 000 Ft, adózás utáni bevétel 2 190 000 Ft. Itt a tételes mód 114 000 Ft-tal kevesebb adót jelent.
  • Fél évig kiadva, szoba: 6 hónap, az alapterület fele, 3%-os leírás, 30 millió Ft érték: az értékcsökkenés 30 000 000 × 3% × 6/12 × 50% = 225 000 Ft.
  • Költség a bevétel fölött: 5 000 000 Ft igazolt költségnél a levonható összeg legfeljebb a 2 400 000 Ft bevétel; az adóalap 0, az szja 0 Ft.

Mire figyelj még?

  • Ha cég vagy egyéni vállalkozó a bérlő, neki kell az adóelőleget levonnia és megfizetnie.
  • A KATA az ingatlan-bérbeadásnál nem választható (Kata tv. 4. § (5)); a KIVA csak társasági formáknak szól. Egyéni vállalkozóként vagy cégen keresztül történő kiadásnál más szabályok érvényesek.
  • Közös tulajdonú lakásnál a jövedelem a tulajdoni hányadok arányában adózik (Szja tv. 3. § (6)).
  • A tételes költségelszámoláshoz a költségeket számlával vagy más bizonylattal igazolni kell, és meg kell őrizni; csak az adóévben ténylegesen felmerült, a tevékenységhez kapcsolódó költség vonható le.
  • Az áfát, a helyi adókat és az ingatlan későbbi eladásának adóját a kalkulátor nem vizsgálja.

Gyakori kérdések

Mennyi adót fizet a magánszemély lakáskiadás után 2026-ban?

A bérbeadás önálló tevékenység: a bevételből költség levonása után a jövedelem 15% szja-t terhel. 10% költséghányaddal a bevétel 90%-a az adóalap, így az effektív adó a bevétel 13,5%-a. Szociális hozzájárulási adót nem kell fizetni (Szocho tv. 5. § (1) h)).

Mi számít bevételnek, és mi nem?

A bérleti díj a bevétel. A bérlőre az igénybevétellel arányosan áthárított közüzemi díj nem bevétel (Szja tv. 17. § (3a)), de ilyenkor költségként sem számolható el.

Választhatok év közben a 10% költséghányad és a tételes elszámolás között?

Nem: az elszámolási módot az adóévben minden önálló tevékenységből származó bevételre azonosan kell alkalmazni (Szja tv. 18. § (2)). Az adóelőleg-alapnál 10% költséghányaddal indulhatsz, és az éves bevallásban válthatsz tételes költségelszámolásra, ha a költséghányadot egyik bevételednél sem érvényesítetted (Szja tv. 47. § (3)).

Mikor kell adóelőleget fizetni?

A negyedévet követő hónap 12-ig, de nem kell fizetni mindaddig, amíg az adóév elejétől összesítve a fizetendő előleg nem haladja meg a 10 ezer forintot (Szja tv. 46. § (9)). A fennmaradó adót az éves bevallással rendezed.

Választhatom a KATA-t vagy a KIVA-t a lakáskiadásra?

Magánszemélyként nem. A KATA-t (Kata tv.) az ingatlan-bérbeadásból bevételt szerző egyéni vállalkozó nem választhatja (Kata tv. 4. § (5)); a KIVA (Katv. III. fejezet) társasági formák adóneme. A cégen keresztüli lakáskiadás külön szabályokat követ, ezt a kalkulátor nem modellezi.

Hiteles források

A számítás alapjait az alábbi hivatalos és szakmai forrásokból ellenőriztük, 2026. október 19.-i állapot szerint.

Fontos: a kalkulátor tájékoztató jellegű, az eredmény nem minősül adó-, jogi vagy pénzügyi tanácsadásnak, és nem kötelezi sem a munkáltatót, sem a bankot, sem a hatóságot. Egyedi esetben a hivatalos számítást a munkáltató, a NAV, a bank vagy az illetékes hatóság végzi. Hibát találtál, vagy hiányzik valami? Írj nekünk.

További kalkulátorok