Ugrás a tartalomhoz
Okosan élek

Ingatlaneladás adója kalkulátor

Add meg az eladási árat, a szerzés évét és a költségeket: kiszámoljuk az adóköteles jövedelmet és a fizetendő személyi jövedelemadót.

Ingatlan Szabályok ellenőrizve:

Ft

A vételi szerződés ingatlanügyi hatósághoz benyújtásának éve; öröklésnél az örökség megnyílta.

A mai szabályok szerint számolunk.

Ft
Ft
Ft

Számlával igazolt; a házilagos munka értéke nem számolható el.

Ft

Például ügyvédi díj, ingatlanközvetítői díj (igazolt).

Eredmény

Fizetendő szja

1 485 000 Ft

15% az adóköteles jövedelemből

Adóköteles jövedelem

9 900 000 Ft

60% az időmúlás szerint

Számított összeg

16 500 000 Ft

bevétel − költségek

Az adóköteles rész az eltelt évek szerint: 100%, 100%, 90%, 60%, 30%, 0%100%0. év100%1. év90%2. év60%3. év30%4. év0%5.+ évA szerzés évétől eltelt évek és az adóköteles rész
A kiemelt oszlop mutatja, hányadik évben történik az eladás.
Bevétel (eladási ár)
50 000 000 Ft
Szerzési érték
−30 000 000 Ft
Szerzéssel összefüggő kiadások
−0 Ft
Értéknövelő beruházások
−3 000 000 Ft
Átruházási kiadások
−500 000 Ft
Levonható költségek összesen
−33 500 000 Ft
Számított összeg (bevétel − költség)
16 500 000 Ft
Az eltelt évek száma (a szerzés éve a 0.) 2023 → 2026
3
Adóköteles rész az időmúlás szerint Szja tv. 62. § (4): 100% / 100% / 90% / 60% / 30% / 0%
60 %
Adóköteles jövedelem
9 900 000 Ft
Személyi jövedelemadó (15%) bevallás és fizetés: 2027. május 20-ig
1 485 000 Ft
Szocho, egészségügyi hozzájárulás magánszemély nem vállalkozásszerű eladásánál nem találtunk előírást
0 Ft
Az eladásból megmaradó összeg adózás után a hitel visszafizetése, a költségek és más tételek nélkül
48 515 000 Ft

Nem modellezzük: termőföldből átminősített ingatlan (62/A. §), vállalkozói tevékenység, műemlék, házassági vagyonközösség megszüntetése, idősotthoni férőhely, adósságrendezés és más adómentességek. Lakáscélú újraszerzési kedvezmény az ingatlan-eladásnál nincs.

A vagyonszerzési illeték a szerzéssel összefüggő kiadás, ezért levonható. Értéknövelő beruházásnak az átruházást megelőző 24 hónapon belüli, a bevétel 5%-át meghaladó munka számít (NAV füzet).

Hogyan jött ki ez az eredmény? – a számítás lépései

  1. 1. A számított összeg: bevétel − igazolt költségek

    50 000 000 − 33 500 000

    = 16 500 000 Ft

  2. 2. Az időmúlás szerinti adóköteles rész (3. év)

    16 500 000 × 60%

    = 9 900 000 Ft

  3. 3. Az szja: az adóköteles jövedelem 15%-a

    9 900 000 × 15%

    = 1 485 000 Ft

Mit számol az ingatlaneladás adója kalkulátor?

A kalkulátor kiszámolja, mennyi személyi jövedelemadót (szja) kell fizetni egy ingatlan eladása után: a bevételből levonja az igazolt költségeket, alkalmazza az időmúlás szerinti adóköteles arányt (100%, 90%, 60%, 30%, 0%), majd az adóköteles jövedelem 15%-át adja meg. Tételesen mutatja a levonható költségeket, a bevallás határidejét és az eladásból adózás után megmaradó összeget. Egy kis oszlopábra is készül: ez a szerzés évétől eltelt évek és az adóköteles rész kapcsolatát mutatja, és kiemeli azt az oszlopot, amelyikbe az eladásod esik.

Hogyan számolunk?

  1. Költségek: szerzési érték (vételár), a szerzéssel összefüggő kiadások (például illeték, ügyvédi díj), az értéknövelő beruházások és az átruházás költségei. Ha a szerzési érték nem állapítható meg, a bevétel 75%-a számít költségnek, más kiadás nem vonható le.
  2. Számított összeg: bevétel − költségek. A költség legfeljebb a bevétel mértékéig számolható el, a számított összeg nem lehet negatív.
  3. Eltelt évek: az eladás éve − a szerzés éve; a szerzés éve a 0. év.
  4. Adóköteles jövedelem: a számított összeg × az időmúlás szerinti arány: 0. és 1. év 100%, 2. év 90%, 3. év 60%, 4. év 30%, az 5. évtől 0%.
  5. Szja: az adóköteles jövedelem 15%-a.
számított összeg = bevétel − költségek
adóköteles jövedelem = számított összeg × időmúlási arány
szja = adóköteles jövedelem × 15%

Miért így számolunk?

  • Jogszabályi alap. A jövedelem megállapítását az Szja tv. 59–63. §-a szabályozza; az időmúlást a 62. § (4) bekezdése, a nem igazolható szerzési érték esetét a 62. § (3). A részleteket a NAV 09. információs füzete foglalja össze.
  • Az időmúlás. A 2026-ban eladott ingatlannál a 2021-ben vagy korábban szerzett ingatlan jövedelme adómentes; ekkor a kalkulátor 0 Ft adót mutat, és bevallás nem szükséges.
  • Bevallás. Az szja-t az éves bevallásban, a következő év május 20-ig kell bevallani és megfizetni: a 2026-ban eladott ingatlan jövedelmét 2027. május 20-ig.
  • Szocho. A NAV tájékoztatója az ingatlanértékesítésnél a 15%-os szja-t említi; magánszemély nem vállalkozásszerű eladásánál szocho-t nem találtunk előírva. Ez a jogszabályszövegből való következtetés, nem kimondott szabály, ezért a kalkulátor 0 Ft-ot mutat, jelzéssel.
  • Illeték és beruházás. A vagyonszerzési illeték a szerzéssel összefüggő kiadás, ezért levonható. Értéknövelő beruházásnak az átruházást megelőző 24 hónapon belüli, a bevétel 5%-át meghaladó munka számít (NAV füzet); a házilagos munka értéke nem számolható el.

Számolási példák

  • Alapeset: 50 000 000 Ft eladási ár, 2023-ban szerzett, 2026-ban eladott ingatlan; vételár 30 000 000 Ft, beruházás 3 000 000 Ft, átruházási kiadás 500 000 Ft. Költség 33 500 000 Ft, számított összeg 16 500 000 Ft. Eltelt évek: 3, az arány 60%, az adóköteles jövedelem 9 900 000 Ft, az szja 1 485 000 Ft; adózás után 48 515 000 Ft marad (hitel és egyéb tételek nélkül).
  • Ugyanez más szerzési évvel: 2026-ban vagy 2025-ben szerzett ingatlannál az szja 2 475 000 Ft (100%), 2024-ben 2 227 500 Ft (90%), 2022-ben 742 500 Ft (30%), 2021-ben vagy korábban 0 Ft.
  • Nincs meg a vételi szerződés: a költség a bevétel 75%-a, 37 500 000 Ft; a számított összeg 12 500 000 Ft, 60%-kal 7 500 000 Ft, az szja 1 125 000 Ft.
  • Veszteség esetén: ha a vételár 60 000 000 Ft, a költség csak a bevétel mértékéig, 50 000 000 Ft számítható el; a számított összeg 0 Ft, az szja 0 Ft. A kalkulátor veszteséget nem visz tovább.

Mire figyelj még?

  • A „szerzés éve” a vételi szerződés ingatlanügyi hatósághoz benyújtásának éve; öröklésnél az örökség megnyílta. Az évszám egy évvel is sokat számíthat (lásd a 100%, 90%, 60%, 30% lépcsőket).
  • Nem modellezzük: a termőföldből átminősített ingatlant (62/A. §), a vállalkozói tevékenységet, a műemléket, a házassági vagyonközösség megszüntetését, az idősotthoni férőhelyet, az adósságrendezést és más adómentességeket. Lakáscélú újraszerzési kedvezmény az ingatlan-eladásnál nincs.
  • Az eladás événél legalább 2026-ot lehet megadni, a szerzés éve nem lehet későbbi az eladás événél.
  • Csak a költségeket számold, amelyeket számlával igazolni tudsz.

Gyakori kérdések

Hogyan számítják az ingatlaneladás adóját?

A bevételből (eladási ár) levonják az igazolt költségeket: a szerzési értéket és a szerzéssel kapcsolatos kiadásokat (például vagyonszerzési illeték, ügyvédi díj), az értéknövelő beruházásokat és az eladás költségeit. A különbség a számított összeg; erre alkalmazzák az időmúlás szerinti arányt, és az így kapott jövedelem 15%-a az szja (Szja tv. 62. §, 8. §).

Mi az az időmúlás?

A szerzés évét 0. évnek véve: a szerzés évében és az azt követő évben 100%, a 2. évben 90%, a 3. évben 60%, a 4. évben 30%, az 5. évtől 0% a számított összeg adóköteles része (Szja tv. 62. § (4)). A 2026-ban eladott ingatlannál tehát a 2021-ben vagy korábban szerzett ingatlan jövedelme adómentes.

Mi van, ha nincs meg a vételi szerződés vagy a költségek számlája?

Ha a szerzési érték nem állapítható meg, a bevétel 75%-át kell költségként levonni, és más kiadás nem vonható le (Szja tv. 62. § (3)). A kalkulátor ezt külön választható esetként számolja.

Mikor kell bevallani és fizetni?

Az éves szja-bevallásban, a következő év május 20-ig; a 2026-ban eladott ingatlan jövedelmét 2027. május 20-ig kell bevallani és megfizetni. A NAV füzet szerint nem kell bevallani az adómentes átruházást, vagy ha nem keletkezik jövedelem.

Van szocho vagy egészségügyi hozzájárulás?

A NAV tájékoztatója az ingatlanértékesítésnél a 15%-os szja-t említi; magánszemély nem vállalkozásszerű eladásánál szocho-t nem találtunk előírva (ez a jogszabályszövegből való következtetés, nem kimondott szabály).

Hiteles források

A számítás alapjait az alábbi hivatalos és szakmai forrásokból ellenőriztük, 2026. október 19.-i állapot szerint.

Fontos: a kalkulátor tájékoztató jellegű, az eredmény nem minősül adó-, jogi vagy pénzügyi tanácsadásnak, és nem kötelezi sem a munkáltatót, sem a bankot, sem a hatóságot. Egyedi esetben a hivatalos számítást a munkáltató, a NAV, a bank vagy az illetékes hatóság végzi. Hibát találtál, vagy hiányzik valami? Írj nekünk.

További kalkulátorok