Lakáshitel kalkulátor

Számold ki a lakáshitel havi részletét, és nézd meg, megfelelsz-e az MNB jövedelem- és fedezeti korlátainak.

Hitel és megtakarítás Szabályok ellenőrizve: 2026. október 19.

Az ingatlan értéke

Hitelösszeg

Futamidő

év

Hitel típusa

Éves kamat

Kamatperiódus

Első lakásomat vásárolom (nincs lakástulajdonom)

Igazolt havi nettó jövedelem (adóstársakkal együtt)

Meglévő havi hiteltörlesztések

Hitelkártya-, folyószámlahitel-keretnél a keret 5%-a számít.

Havi törlesztőrészlet

186 072 Ft

kamat: 7%

JTM (megfelel)

37,2 %

határ: 50 %

HFM (megfelel)

80 %

határ: 80%

Új törlesztőrészlet: 186 072 Ft
Meglévő havi hiteltörlesztések: +0 Ft
Havi adósságszolgálat összesen (a JTM számlálója): 186 072 Ft
Igazolt havi nettó jövedelem (a JTM nevezője): 500 000 Ft
A JTM-határ a 500 000 Ft jövedelemhez 800 000 Ft alatti jövedelem: 50 %
A HFM-határ általános forintalapú jelzáloghitel: 80%
Szükséges önerő: 6 000 000 Ft
Összes visszafizetés: 44 657 157 Ft
Fizetett kamat: 20 657 157 Ft
Legalább ennyi havi nettó jövedelem kell: 372 144 Ft
Legnagyobb hitel erre az ingatlanra (HFM): 24 000 000 Ft

HFM: a hitelfedezeti arány (80 %) nem haladja meg a megengedett 80%-ot.

JTM: a törlesztőrészlet-jövedelem arány (37,2 %) nem haladja meg a megengedett 50 %-ot.

Hogyan jött ki ez az eredmény? – a számítás lépései

1. Havi kamatláb

i = éves kamat / 12 = 7% / 12

= 0,583333 %
2. Annuitásos törlesztőrészlet

PMT = hitelösszeg × i / (1 − (1 + i)^−n), n = 240

= 186 072 Ft
3. HFM: a hitel és az ingatlan értékének aránya

HFM = hitelösszeg / forgalmi érték = 24 000 000 / 30 000 000

= 80 % (határ: 80%)
4. JTM: a havi adósságszolgálat és a nettó jövedelem aránya

JTM = (törlesztőrészlet + meglévő törlesztések) / nettó jövedelem = 186 072 / 500 000

= 37,21 % (határ: 50 %)
5. A szükséges minimális jövedelem

jövedelem ≥ (törlesztőrészlet + meglévő törlesztések) / JTM-határ

= 372 144 Ft

Törlesztési terv hónapról hónapra

Hónap	Részlet	Tőke	Kamat	Hátralévő tőke
1	186 072	46 072	140 000	23 953 928
2	186 072	46 341	139 731	23 907 587
3	186 072	46 611	139 461	23 860 976
4	186 072	46 883	139 189	23 814 093
5	186 072	47 156	138 916	23 766 937
6	186 072	47 432	138 640	23 719 505
7	186 072	47 708	138 364	23 671 797
8	186 072	47 987	138 085	23 623 810
9	186 072	48 266	137 806	23 575 544
10	186 072	48 548	137 524	23 526 996
11	186 072	48 831	137 241	23 478 165
12	186 072	49 116	136 956	23 429 049
13	186 072	49 403	136 669	23 379 646
14	186 072	49 691	136 381	23 329 955
15	186 072	49 981	136 091	23 279 974
16	186 072	50 272	135 800	23 229 702
17	186 072	50 565	135 507	23 179 137
18	186 072	50 860	135 212	23 128 277
19	186 072	51 157	134 915	23 077 120
20	186 072	51 455	134 617	23 025 665
21	186 072	51 756	134 316	22 973 909
22	186 072	52 058	134 014	22 921 851
23	186 072	52 361	133 711	22 869 490
24	186 072	52 667	133 405	22 816 823
25	186 072	52 974	133 098	22 763 849
26	186 072	53 283	132 789	22 710 566
27	186 072	53 594	132 478	22 656 972
28	186 072	53 906	132 166	22 603 066
29	186 072	54 221	131 851	22 548 845
30	186 072	54 537	131 535	22 494 308
31	186 072	54 855	131 217	22 439 453
32	186 072	55 175	130 897	22 384 278
33	186 072	55 497	130 575	22 328 781
34	186 072	55 821	130 251	22 272 960
35	186 072	56 146	129 926	22 216 814
36	186 072	56 474	129 598	22 160 340
37	186 072	56 803	129 269	22 103 537
38	186 072	57 135	128 937	22 046 402
39	186 072	57 468	128 604	21 988 934
40	186 072	57 803	128 269	21 931 131
41	186 072	58 140	127 932	21 872 991
42	186 072	58 480	127 592	21 814 511
43	186 072	58 821	127 251	21 755 690
44	186 072	59 164	126 908	21 696 526
45	186 072	59 509	126 563	21 637 017
46	186 072	59 856	126 216	21 577 161
47	186 072	60 205	125 867	21 516 956
48	186 072	60 556	125 516	21 456 400
49	186 072	60 910	125 162	21 395 490
50	186 072	61 265	124 807	21 334 225
51	186 072	61 622	124 450	21 272 603
52	186 072	61 982	124 090	21 210 621
53	186 072	62 343	123 729	21 148 278
54	186 072	62 707	123 365	21 085 571
55	186 072	63 073	122 999	21 022 498
56	186 072	63 441	122 631	20 959 057
57	186 072	63 811	122 261	20 895 246
58	186 072	64 183	121 889	20 831 063
59	186 072	64 557	121 515	20 766 506
60	186 072	64 934	121 138	20 701 572
61	186 072	65 313	120 759	20 636 259
62	186 072	65 694	120 378	20 570 565
63	186 072	66 077	119 995	20 504 488
64	186 072	66 462	119 610	20 438 026
65	186 072	66 850	119 222	20 371 176
66	186 072	67 240	118 832	20 303 936
67	186 072	67 632	118 440	20 236 304
68	186 072	68 027	118 045	20 168 277
69	186 072	68 424	117 648	20 099 853
70	186 072	68 823	117 249	20 031 030
71	186 072	69 224	116 848	19 961 806
72	186 072	69 628	116 444	19 892 178
73	186 072	70 034	116 038	19 822 144
74	186 072	70 443	115 629	19 751 701
75	186 072	70 854	115 218	19 680 847
76	186 072	71 267	114 805	19 609 580
77	186 072	71 683	114 389	19 537 897
78	186 072	72 101	113 971	19 465 796
79	186 072	72 522	113 550	19 393 274
80	186 072	72 945	113 127	19 320 329
81	186 072	73 370	112 702	19 246 959
82	186 072	73 798	112 274	19 173 161
83	186 072	74 229	111 843	19 098 932
84	186 072	74 662	111 410	19 024 270
85	186 072	75 097	110 975	18 949 173
86	186 072	75 535	110 537	18 873 638
87	186 072	75 976	110 096	18 797 662
88	186 072	76 419	109 653	18 721 243
89	186 072	76 865	109 207	18 644 378
90	186 072	77 313	108 759	18 567 065
91	186 072	77 764	108 308	18 489 301
92	186 072	78 218	107 854	18 411 083
93	186 072	78 674	107 398	18 332 409
94	186 072	79 133	106 939	18 253 276
95	186 072	79 595	106 477	18 173 681
96	186 072	80 059	106 013	18 093 622
97	186 072	80 526	105 546	18 013 096
98	186 072	80 996	105 076	17 932 100
99	186 072	81 468	104 604	17 850 632
100	186 072	81 943	104 129	17 768 689
101	186 072	82 421	103 651	17 686 268
102	186 072	82 902	103 170	17 603 366
103	186 072	83 386	102 686	17 519 980
104	186 072	83 872	102 200	17 436 108
105	186 072	84 361	101 711	17 351 747
106	186 072	84 853	101 219	17 266 894
107	186 072	85 348	100 724	17 181 546
108	186 072	85 846	100 226	17 095 700
109	186 072	86 347	99 725	17 009 353
110	186 072	86 851	99 221	16 922 502
111	186 072	87 357	98 715	16 835 145
112	186 072	87 867	98 205	16 747 278
113	186 072	88 380	97 692	16 658 898
114	186 072	88 895	97 177	16 570 003
115	186 072	89 414	96 658	16 480 589
116	186 072	89 935	96 137	16 390 654
117	186 072	90 460	95 612	16 300 194
118	186 072	90 988	95 084	16 209 206
119	186 072	91 518	94 554	16 117 688
120	186 072	92 052	94 020	16 025 636
121	186 072	92 589	93 483	15 933 047
122	186 072	93 129	92 943	15 839 918
123	186 072	93 672	92 400	15 746 246
124	186 072	94 219	91 853	15 652 027
125	186 072	94 769	91 303	15 557 258
126	186 072	95 321	90 751	15 461 937
127	186 072	95 877	90 195	15 366 060
128	186 072	96 437	89 635	15 269 623
129	186 072	96 999	89 073	15 172 624
130	186 072	97 565	88 507	15 075 059
131	186 072	98 134	87 938	14 976 925
132	186 072	98 707	87 365	14 878 218
133	186 072	99 282	86 790	14 778 936
134	186 072	99 862	86 210	14 679 074
135	186 072	100 444	85 628	14 578 630
136	186 072	101 030	85 042	14 477 600
137	186 072	101 619	84 453	14 375 981
138	186 072	102 212	83 860	14 273 769
139	186 072	102 808	83 264	14 170 961
140	186 072	103 408	82 664	14 067 553
141	186 072	104 011	82 061	13 963 542
142	186 072	104 618	81 454	13 858 924
143	186 072	105 228	80 844	13 753 696
144	186 072	105 842	80 230	13 647 854
145	186 072	106 460	79 612	13 541 394
146	186 072	107 081	78 991	13 434 313
147	186 072	107 705	78 367	13 326 608
148	186 072	108 333	77 739	13 218 275
149	186 072	108 965	77 107	13 109 310
150	186 072	109 601	76 471	12 999 709
151	186 072	110 240	75 832	12 889 469
152	186 072	110 883	75 189	12 778 586
153	186 072	111 530	74 542	12 667 056
154	186 072	112 181	73 891	12 554 875
155	186 072	112 835	73 237	12 442 040
156	186 072	113 493	72 579	12 328 547
157	186 072	114 155	71 917	12 214 392
158	186 072	114 821	71 251	12 099 571
159	186 072	115 491	70 581	11 984 080
160	186 072	116 165	69 907	11 867 915
161	186 072	116 842	69 230	11 751 073
162	186 072	117 524	68 548	11 633 549
163	186 072	118 210	67 862	11 515 339
164	186 072	118 899	67 173	11 396 440
165	186 072	119 593	66 479	11 276 847
166	186 072	120 290	65 782	11 156 557
167	186 072	120 992	65 080	11 035 565
168	186 072	121 698	64 374	10 913 867
169	186 072	122 408	63 664	10 791 459
170	186 072	123 122	62 950	10 668 337
171	186 072	123 840	62 232	10 544 497
172	186 072	124 562	61 510	10 419 935
173	186 072	125 289	60 783	10 294 646
174	186 072	126 020	60 052	10 168 626
175	186 072	126 755	59 317	10 041 871
176	186 072	127 494	58 578	9 914 377
177	186 072	128 238	57 834	9 786 139
178	186 072	128 986	57 086	9 657 153
179	186 072	129 739	56 333	9 527 414
180	186 072	130 495	55 577	9 396 919
181	186 072	131 257	54 815	9 265 662
182	186 072	132 022	54 050	9 133 640
183	186 072	132 792	53 280	9 000 848
184	186 072	133 567	52 505	8 867 281
185	186 072	134 346	51 726	8 732 935
186	186 072	135 130	50 942	8 597 805
187	186 072	135 918	50 154	8 461 887
188	186 072	136 711	49 361	8 325 176
189	186 072	137 508	48 564	8 187 668
190	186 072	138 311	47 761	8 049 357
191	186 072	139 117	46 955	7 910 240
192	186 072	139 929	46 143	7 770 311
193	186 072	140 745	45 327	7 629 566
194	186 072	141 566	44 506	7 488 000
195	186 072	142 392	43 680	7 345 608
196	186 072	143 223	42 849	7 202 385
197	186 072	144 058	42 014	7 058 327
198	186 072	144 898	41 174	6 913 429
199	186 072	145 744	40 328	6 767 685
200	186 072	146 594	39 478	6 621 091
201	186 072	147 449	38 623	6 473 642
202	186 072	148 309	37 763	6 325 333
203	186 072	149 174	36 898	6 176 159
204	186 072	150 044	36 028	6 026 115
205	186 072	150 920	35 152	5 875 195
206	186 072	151 800	34 272	5 723 395
207	186 072	152 686	33 386	5 570 709
208	186 072	153 576	32 496	5 417 133
209	186 072	154 472	31 600	5 262 661
210	186 072	155 373	30 699	5 107 288
211	186 072	156 279	29 793	4 951 009
212	186 072	157 191	28 881	4 793 818
213	186 072	158 108	27 964	4 635 710
214	186 072	159 030	27 042	4 476 680
215	186 072	159 958	26 114	4 316 722
216	186 072	160 891	25 181	4 155 831
217	186 072	161 830	24 242	3 994 001
218	186 072	162 774	23 298	3 831 227
219	186 072	163 723	22 349	3 667 504
220	186 072	164 678	21 394	3 502 826
221	186 072	165 639	20 433	3 337 187
222	186 072	166 605	19 467	3 170 582
223	186 072	167 577	18 495	3 003 005
224	186 072	168 554	17 518	2 834 451
225	186 072	169 538	16 534	2 664 913
226	186 072	170 527	15 545	2 494 386
227	186 072	171 521	14 551	2 322 865
228	186 072	172 522	13 550	2 150 343
229	186 072	173 528	12 544	1 976 815
230	186 072	174 541	11 531	1 802 274
231	186 072	175 559	10 513	1 626 715
232	186 072	176 583	9 489	1 450 132
233	186 072	177 613	8 459	1 272 519
234	186 072	178 649	7 423	1 093 870
235	186 072	179 691	6 381	914 179
236	186 072	180 739	5 333	733 440
237	186 072	181 794	4 278	551 646
238	186 072	182 854	3 218	368 792
239	186 072	183 921	2 151	184 871
240	185 949	184 871	1 078	0

Mit számol a lakáshitel kalkulátor?

A kalkulátor a lakáshitel havi törlesztőrészletét számolja ki, és ellenőrzi, hogy a hitel megfelel-e a Magyar Nemzeti Bank két kötelező korlátjának: a hitelfedezeti mutatónak (HFM), amely a hitelösszeget az ingatlan értékéhez viszonyítja, és a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatónak (JTM), amely a havi adósságszolgálatot a nettó jövedelemhez viszonyítja. Megmutatja azt is, legalább mekkora havi nettó jövedelem kell a hitelhez, és milyen nagy hitel kapható az adott ingatlanra. Választhatsz piaci kamatot vagy az állami Otthon Start program 3%-os fix kamatát.

Hogyan számolunk?

1. Törlesztőrészlet (annuitás)

i = éves kamat / 12
PMT = hitelösszeg × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), n = futamidő hónapokban

2. HFM – hitelfedezeti mutató

HFM = hitelösszeg / az ingatlan forgalmi értéke

A 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet 3. §-a szerint a forintalapú jelzáloghitel kitettsége a hitelkérelem elbírálásakor nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80%-át. 90% is lehet, ha az ügyfél (adóstársaknál mindegyik ügyfél) a hitelkérelem benyújtásáig nem rendelkezett lakásban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal (első lakás), vagy ha energetikailag hatékony lakás vásárlásáról, építéséről, illetve energiamegtakarítási felújításról van szó.

3. JTM – jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató

JTM = (új törlesztőrészlet + meglévő havi törlesztések) / igazolt havi nettó jövedelem

A JTM megengedett értéke forinthitelnél a kamatperiódus hosszától és a jövedelemtől függ (32/2014. MNB r. 6. §):

Kamatperiódus	Nettó jövedelem 800 000 Ft alatt	Nettó jövedelem 800 000 Ft vagy felette
Futamidő végéig fix, vagy legalább 10 év	50%	60%
Fix 5–10 év között	35%	40%
Változó, vagy 5 évnél rövidebb	25%	30%

A 800 000 forintos jövedelemküszöböt az MNB 2026. január 1-jétől emelte meg (korábban 600 000 Ft volt). Változó kamatnál a számításkor ismert kamatot a futamidő végéig változatlannak kell tekinteni, hitelkártya- vagy folyószámlahitel-keretnél a keret 5%-át kell törlesztőrészletnek venni.

4. A szükséges minimális jövedelem

minimális jövedelem = (törlesztőrészlet + meglévő törlesztések) / JTM-határ

Ha az így kapott érték 800 000 Ft alatt van, az alacsonyabb sáv határával számolunk; ha felette, akkor legalább 800 000 Ft és a magasabb sáv határából adódó érték közül a nagyobbat vesszük.

Miért így számolunk? A jogszabályi háttér

A HFM és a JTM az MNB 32/2014. (IX. 10.) rendeletén alapul, amelyet a bankok kötelesek alkalmazni. A szabályok célja, hogy az adósok ne vegyenek fel a jövedelmükhöz vagy a fedezethez képest túl nagy hitelt. A kalkulátor a JTM-et a szerződéskötéskor ismert kamattal számolja, ahogyan a rendelet előírja – nincs benne külön kamatemelési stressz-teszt, de a rövid kamatperiódusú vagy változó kamatozású hitelekre szigorúbb határ vonatkozik. A hitelkiváltásra, a 550 000 Ft-ot meg nem haladó hitelekre és az építményi hitelre külön szabályok vannak.

Állami támogatott lakáshitelek

Otthon Start (227/2025. (VII. 31.) Korm. rendelet): legfeljebb 50 millió Ft, legfeljebb 25 év futamidő, az ügyfél által fizetett kamat legfeljebb 3% fix. A lakás értéke legfeljebb bruttó 100 millió Ft (családi háznál 150 millió Ft), a négyzetméterár legfeljebb bruttó 1,5 millió Ft, legalább 10% önerő szükséges. Az igénylő a kérelem előtti 10 évben nem rendelkezhetett saját tulajdonú belterületi lakóingatlannal (kivételekkel), legalább 18 éves, és legalább kétéves társadalombiztosítási jogviszonnyal rendelkezik. A kölcsön 2025. szeptember 1-jétől igényelhető. A feltételekről és az elérhetőségről érdemes a hivatalos oldalon (startolj-ra.hu) és a bankoknál tájékozódni, mert a program feltételei változhatnak.
CSOK Plusz (518/2023. (XI. 30.) Korm. rendelet): a vállalt gyermekek számától függően 15, 30 vagy 50 millió Ft kamattámogatott kölcsön; az ügyfél legfeljebb 3% kamatot fizet. Az Otthon Starttal összeköthető.
Babaváró (44/2019. (III. 12.) Korm. rendelet): legfeljebb 11 millió Ft kamatmentes kölcsön a támogatási időszakban. A jogszabály hatályos; hogy a bankok jelenleg fogadnak-e új igényt, érdemes közvetlenül megkérdezni.

Számolási példák

30 millió Ft-os lakás, 24 millió Ft hitel (80%), 20 év, 7% fix: PMT ≈ 186 072 Ft/hó. A JTM-hez legalább 372 144 Ft nettó havi jövedelem kell (50%-os határnál, 800 000 Ft alatti jövedelemnél). Meglévő 30 000 Ft-os törlesztéssel és 500 000 Ft jövedelemmel a JTM = (186 072 + 30 000) / 500 000 = 43,2% – ez legalább 10 éves fix kamatnál megfelel, 5–10 éves fixnél (35%) nem.
Otthon Start, 27 millió Ft, 25 év, 3%: PMT ≈ 128 037 Ft/hó. 50 millió Ft-nál ugyanilyen feltételekkel kb. 237 106 Ft/hó.
HFM: 30 millió Ft-os lakásra legfeljebb 24 millió Ft (80%), első lakásnál 27 millió Ft (90%) hitel adható.

Gyakori kérdések

Mi a JTM, és mekkora lehet?

A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) az ügyfél havi adósságszolgálatának és igazolt havi nettó jövedelmének hányadosa. Forinthitelnél a megengedett érték a kamatperiódustól és a jövedelemtől függ: legalább 10 éves kamatperiódusnál vagy futamidő végéig fix kamatnál 50% (800 000 Ft nettó jövedelem alatt) illetve 60%; 5–10 év közötti fixnél 35% illetve 40%; rövidebb vagy változó kamatnál 25% illetve 30% (32/2014. MNB r. 6. §).

Mekkora hitelt kaphatok az ingatlan értékéhez képest (HFM)?

Forintalapú jelzáloghitelnél a hitelfedezeti arány legfeljebb 80% lehet. Ha a hitelkérelem benyújtásáig nem volt 50%-ot elérő tulajdoni hányadod lakásban (első lakás), vagy energetikailag hatékony lakást veszel, 90% is lehet (32/2014. MNB r. 3. §).

Mi az Otthon Start?

A 227/2025. (VII. 31.) Korm. rendelet szerinti, legfeljebb 50 millió Ft-os, legfeljebb 25 éves futamidejű, 3%-os fix kamatozású lakáshitel, amely 2025. szeptember 1-jétől igényelhető. Feltétele többek között, hogy az igénylőnek a kérelem előtti 10 évben nem volt saját tulajdonú lakóingatlana (kivételekkel), legalább 18 éves, legalább 10% önerő és a lakás értéke legfeljebb bruttó 100 millió Ft (családi háznál 150 millió Ft). A feltételek és az elérhetőség változhat – igénylés előtt nézd meg a hivatalos oldalt és a bankodnál.

Összeköthető az Otthon Start a CSOK Plusszal?

Igen: a két jogszabály szerint a két támogatott kölcsön összeköthető (227/2025. Korm. r. 1. § (3), 518/2023. Korm. r. 1. § (2)). A CSOK Plusz összege a vállalt gyermekek számától függően 15, 30 vagy 50 millió Ft.

Mi történik, ha a kalkulátor szerint nem felelek meg?

A bank a hitelezésnél az MNB szabályait kötelezően alkalmazza. Megoldás lehet a hitelösszeg csökkentése, hosszabb kamatperiódus (fix kamat), adóstárs bevonása (ekkor a jövedelmeket összesítik) vagy nagyobb önerő.

Hiteles források

A számítás alapjait az alábbi hivatalos és szakmai forrásokból ellenőriztük, 2026. október 19.-i állapot szerint.

Fontos: a kalkulátor tájékoztató jellegű, az eredmény nem minősül adó-, jogi vagy pénzügyi tanácsadásnak, és nem kötelezi sem a munkáltatót, sem a bankot, sem a hatóságot. Egyedi esetben a hivatalos számítást a munkáltató, a NAV, a bank vagy az illetékes hatóság végzi. Hibát találtál, vagy hiányzik valami? Írj nekünk.

Lakáshitel kalkulátor

Mit számol a lakáshitel kalkulátor?

Hogyan számolunk?

1. Törlesztőrészlet (annuitás)

2. HFM – hitelfedezeti mutató

3. JTM – jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató

4. A szükséges minimális jövedelem

Miért így számolunk? A jogszabályi háttér

Állami támogatott lakáshitelek

Számolási példák

Gyakori kérdések

Hiteles források

További kalkulátorok

Hitel törlesztőrészlet kalkulátor

Ingatlan vagyonszerzési illeték kalkulátor

Kamatos kamat kalkulátor

Lakáshitel kalkulátor

Eredmény

Mit számol a lakáshitel kalkulátor?

Hogyan számolunk?

1. Törlesztőrészlet (annuitás)

2. HFM – hitelfedezeti mutató

3. JTM – jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató

4. A szükséges minimális jövedelem

Miért így számolunk? A jogszabályi háttér

Állami támogatott lakáshitelek

Számolási példák

Gyakori kérdések

Hiteles források

További kalkulátorok

Hitel törlesztőrészlet kalkulátor

Ingatlan vagyonszerzési illeték kalkulátor

Kamatos kamat kalkulátor