Albérlet vagy lakásvásárlás: mikor melyik éri meg?

Miért nem elég a havi részletet a bérleti díjjal összevetni?

Elsőre úgy tűnik, hogy ha a hitel havi részlete kisebb vagy hasonló, mint a bérleti díj, akkor a vásárlás megéri. A két út pénzügyi hatása azonban több tételből áll, és eltérő időpontokban jelentkezik:

• Induló kiadás: vásárlásnál az önerő, a vagyonszerzési illeték és az egyéb vásárlási költségek; bérlésnél általában a kaució.
• Havi kiadás: vásárlásnál a hitelrészlet és a tulajdonosi fenntartás, bérlésnél a bérleti díj, amely évente emelkedhet.
• Vagyon a végén: vásárlásnál a lakás értéke mínusz a hitel maradéka; bérlésnél a megtakarított és befektetett pénz.

Ezért a tisztességes összehasonlítás ugyanarra a pénzre épül: az olcsóbb megoldás havi különbözetét a másik oldal félreteszi, és hozamot ér el vele. Ezt végzi el az albérlet vagy lakásvásárlás kalkulátor N éves modellben, három forgatókönyvvel és évenkénti táblázattal.

Mi dönti el az eredményt?

1. A lakásár alakulása. Ha a lakás értéke gyorsabban nő, a vásárlás javára billen a mérleg; ha nem nő, a bérlés lehet előnyösebb. A kalkulátor példájában 0% lakásár-növekedésnél a bérlés vagyona nagyobb, 5%-nál a vásárlásé.
2. A kamat és a futamidő. Magasabb kamatnál a hitel összes költsége nagyobb. A havi részletet a hitel törlesztőrészlet kalkulátorral, a hazai jövedelem- és fedezeti korlátoknak való megfelelést a lakáshitel kalkulátorral nézheted meg.
3. A megtakarítás hozama. A bérlő pénze csak akkor dolgozik, ha tényleg félreteszi és befekteti. A hozam hatását a kamatos kamat kalkulátor mutatja.
4. A bérleti díj emelkedése. Az évente emelkedő bérleti díj hosszú távon a bérlés összköltségét növeli.

Az illeték: a vásárlás egyik fix költsége

Az ingatlan adásvétel vagyonszerzési illetéke a hatályos szabályok szerint a forgalmi érték 4%-a ingatlanonként 1 milliárd forintig. A fiatal első lakásszerzők és az új lakás vásárlói bizonyos feltételekkel kedvezményt vagy mentességet kaphatnak. A konkrét összeget az ingatlan vagyonszerzési illeték kalkulátor adja meg, a feltételeket a hivatalos forrásokban ellenőrizd.

Egy számpélda

40 millió forintos lakásnál 8 millió forint önerővel, 7%-os kamattal és 20 éves hitellel a hitel 32 millió forint, a havi részlet 248 096 forint, az illeték 1 600 000 forint. Ha a bérleti díj 180 000 forint havonta, és mindkét díj évi 5%-kal nő, a lakásár évi 5%-kal emelkedik, a befektetés hozama pedig 6%, akkor 20 év után a vásárlás vagyona 114 678 188 forint, a bérlésé 50 389 624 forint. Ha ugyanezzel a számolással a lakásár nem változik, a vásárlás vagyona 48 546 280 forint, a bérlésé 50 389 624 forint, vagyis a bérlés kerül előnybe. A példa azt mutatja, hogy a végeredmény a feltételezésektől függ, nem általános szabály.

Mit nem tud a számítás?

• Az eladáskori költséget, az ingatlanadót, az állami kamattámogatásokat és a kaució kockázatát.
• A bérbeadó általi felmondás kockázatát és az életmódbeli különbségeket (költözés rugalmassága, saját ingatlan biztonsága).
• A rezsit: a modell mindkét oldalon azonosnak veszi.

A számítás döntési segédlet, nem pénzügyi tanácsadás. Nagy értékű döntés előtt hitelközvetítővel, ügyvéddel vagy adótanácsadóval is egyeztess. Az oldal a kalkulátorok 2026. október 19-i forrás-ellenőrzésére épül; a módszerről a Módszertan oldalon olvashatsz.

Hivatalos források

• 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről (Itv.)
• NAV: visszterhes vagyonátruházási illeték